買房子顏炳立教你這樣算
· 出版日期：2009年12月05日
語言：繁體中文 ISBN：9789867283283
摘要
1. 好時機 2.好地段3.好房子4.好詢議價
一、好時機(買、賣)
過去市場價格由島內供需決定，現在價格由外來資金決定
(一)、 政府訊息
利多→降利率、降增值稅、優惠房貸
利空→升利率、增加不動產相關稅、銀行降低房貸成數
(二)、 利率
利率5%以上，則房價下修
(三)、 房價低檔(買)
紅單(廣告)由租轉賣、建商倒閉、投資客斷頭(房仲)、
(四)、 房價高檔(賣)
小套房貸款成數緊縮、利率升高、量縮價跌、政府政策打房
二、好地段
房價八字→地段、環境、收益、價格→地段環境決定房價的2/3價格
(一)、 稀少性→土地量大區，房價不漲
(二)、 效用性→公園、市場、學校、交通
(三)、 市場性→產品類型稀少(豪宅、大樓、透天..)區隔，市區中心
三、好房子
具有未來增值或可保值的房子→增值空間
(一)、 土地強度(改建可能性強)
4樓以下公寓，建蔽率容積率改建後還可取到較多建坪
(二)、 都更可能性
1.新建坪計算→新建坪=容積率 都更獎勵1.3
2.都更方式→建商買回全部自辦都更(best)，協議合建(normal)，住戶自組都更會(not good)
3.建坪分配比例→原屋主、建商分配百分比
4.土地量大區，都更機會不大
(三)、 重劃區附近
1.都市計畫變更增加容積率或使用用途
2.重劃區附近，政府設置公設(公園、學校)，於門前開設道路
四、好詢議價
掃街比價最準確，估價確認合理買
(一)、 估價方法
1.三秒鐘估價法
合理房價=(合理租金×12個月)/(合理租金報酬率(Y))
合理租金報酬率(Y)的調整→不景氣Y值高、房市熱時Y值低， 好地段Y值低、較差地段提高Y值，小套房Y值特別高，Y值高要於房貸利率(兩倍以上目前大約4%)
2.成本法(推估預售屋價格)
預售屋價格包含土地成本、建造成本、管銷廣告利息約1~1.5成、利潤約2~3成
預售屋價格(坪)P=A土地容積單價成本+B建造成本+C管銷廣告利息+D利潤
C=(A+B) ×10%~15%
D=(A+B+C) ×20%~30%
其中A土地容積單價成本要注意→台北市住三容積率為225%，再加上其他公設坪數(門廳陽台機房樓梯)，以公共空間計算係數約1.65,故實際以一坪土地可銷售建坪為225%×1.65=3.71坪，所以如果台北住三每建坪150萬，則實際土地容積單價成本為150÷3.71=40萬
3.土地容積單價法(判斷中古屋)
如買中古屋低於每件坪土地容積單價，等於只花錢買土地，建物免費故值得購買!
每建坪土地容積價=每坪土地成交價÷(法定容積率) ×公共空間係數
例如台北住三土地成交價每坪120萬，法定容積率225%，公共係數1.65，則附近中古屋價格應為120÷(225%×1.65) =32.3萬，低於此價就可購買。
4.結論:替代與空間衡量最高效用，點線面的全面判斷
