書摘-買房子顏炳立教你這樣算

買房子顏炳立教你這樣算

·         作者：顏炳立

·         出版社：Smart智富

·         出版日期：2009年12月05日

語言：繁體中文 ISBN：9789867283283

摘要

1.     好時機 2.好地段3.好房子4.好詢議價

一、好時機(買、賣)

過去市場價格由島內供需決定，現在價格由外來資金決定

(一)、   政府訊息

利多→降利率、降增值稅、優惠房貸

利空→升利率、增加不動產相關稅、銀行降低房貸成數

(二)、   利率

利率5%以上，則房價下修

(三)、   房價低檔(買)

紅單(廣告)由租轉賣、建商倒閉、投資客斷頭(房仲)、

(四)、   房價高檔(賣)

小套房貸款成數緊縮、利率升高、量縮價跌、政府政策打房

二、好地段

房價八字→地段、環境、收益、價格→地段環境決定房價的2/3價格

(一)、   稀少性→土地量大區，房價不漲

(二)、   效用性→公園、市場、學校、交通

(三)、   市場性→產品類型稀少(豪宅、大樓、透天..)區隔，市區中心

三、好房子

具有未來增值或可保值的房子→增值空間

(一)、   土地強度(改建可能性強)

4樓以下公寓，建蔽率容積率改建後還可取到較多建坪

(二)、   都更可能性

1.新建坪計算→新建坪=容積率 公共空間係數 都更獎勵1.3

2.都更方式→建商買回全部自辦都更(best)，協議合建(normal)，住戶自組都更會(not good)

3.建坪分配比例→原屋主、建商分配百分比

4.土地量大區，都更機會不大

(三)、   重劃區附近

1.都市計畫變更增加容積率或使用用途

2.重劃區附近，政府設置公設(公園、學校)，於門前開設道路

四、好詢議價

掃街比價最準確，估價確認合理買

(一)、   估價方法

1.三秒鐘估價法

合理房價=(合理租金×12個月)/(合理租金報酬率(Y))

合理租金報酬率(Y)的調整→不景氣Y值高、房市熱時Y值低，   好地段Y值低、較差地段提高Y值，小套房Y值特別高，Y值高要於房貸利率(兩倍以上目前大約4%)

2.成本法(推估預售屋價格)

預售屋價格包含土地成本、建造成本、管銷廣告利息約1~1.5成、利潤約2~3成

預售屋價格(坪)P=A土地容積單價成本+B建造成本+C管銷廣告利息+D利潤

C=(A+B) ×10%~15%

D=(A+B+C) ×20%~30%

其中A土地容積單價成本要注意→台北市住三容積率為225%，再加上其他公設坪數(門廳陽台機房樓梯)，以公共空間計算係數約1.65,故實際以一坪土地可銷售建坪為225%×1.65=3.71坪，所以如果台北住三每建坪150萬，則實際土地容積單價成本為150÷3.71=40萬

3.土地容積單價法(判斷中古屋)

如買中古屋低於每件坪土地容積單價，等於只花錢買土地，建物免費故值得購買!

每建坪土地容積價=每坪土地成交價÷(法定容積率) ×公共空間係數

例如台北住三土地成交價每坪120萬，法定容積率225%，公共係數1.65，則附近中古屋價格應為120÷(225%×1.65) =32.3萬，低於此價就可購買。

4.結論:替代與空間衡量最高效用，點線面的全面判斷