2013年1月4日 星期五

書摘-買房子顏炳立教你這樣算


買房子顏炳立教你這樣算
·         作者:顏炳立
·         出版社:Smart智富
·         出版日期:20091205
語言:繁體中文 ISBN9789867283283


摘要
1.     好時機 2.好地段3.好房子4.好詢議價

一、好時機(買、賣)
過去市場價格由島內供需決定,現在價格由外來資金決定
(一)、   政府訊息
利多降利率、降增值稅、優惠房貸
利空→升利率、增加不動產相關稅、銀行降低房貸成數
(二)、   利率
利率5%以上,則房價下修
(三)、   房價低檔()
紅單(廣告)由租轉賣、建商倒閉、投資客斷頭(房仲)
(四)、   房價高檔()
小套房貸款成數緊縮、利率升高、量縮價跌、政府政策打房


二、好地段
房價八字→地段、環境、收益、價格→地段環境決定房價的2/3價格
(一)、   稀少性→土地量大區,房價不漲
(二)、   效用性→公園、市場、學校、交通
(三)、   市場性→產品類型稀少(豪宅、大樓、透天..)區隔,市區中心


三、好房子
具有未來增值或可保值的房子→增值空間
(一)、   土地強度(改建可能性強)
4樓以下公寓,建蔽率容積率改建後還可取到較多建坪
(二)、   都更可能性
1.新建坪計算→新建坪=容積率 公共空間係數 都更獎勵1.3
2.都更方式→建商買回全部自辦都更(best),協議合建(normal),住戶自組都更會(not good)
3.建坪分配比例→原屋主、建商分配百分比
4.土地量大區,都更機會不大
(三)、   重劃區附近
1.都市計畫變更增加容積率或使用用途
2.重劃區附近,政府設置公設(公園、學校),於門前開設道路


四、好詢議價

掃街比價最準確,估價確認合理買

(一)、   估價方法
1.三秒鐘估價法

合理房價=(合理租金×12個月)/(合理租金報酬率(Y))

合理租金報酬率(Y)的調整→不景氣Y值高、房市熱時Y值低,   好地段Y值低、較差地段提高Y值,小套房Y值特別高,Y值高要於房貸利率(兩倍以上目前大約4%)
2.成本法(推估預售屋價格)
預售屋價格包含土地成本、建造成本、管銷廣告利息約1~1.5成、利潤約2~3
預售屋價格()P=A土地容積單價成本+B建造成本+C管銷廣告利息+D利潤
C=(A+B) ×10%~15%
D=(A+B+C) ×20%~30%

其中A土地容積單價成本要注意→台北市住三容積率為225%,再加上其他公設坪數(門廳陽台機房樓梯),以公共空間計算係數約1.65,故實際以一坪土地可銷售建坪為225%×1.65=3.71坪,所以如果台北住三每建坪150萬,則實際土地容積單價成本為150÷3.71=40

3.土地容積單價法(判斷中古屋)
如買中古屋低於每件坪土地容積單價,等於只花錢買土地,建物免費故值得購買!

每建坪土地容積價=每坪土地成交價÷(法定容積率) ×公共空間係數

例如台北住三土地成交價每坪120萬,法定容積率225%,公共係數1.65,則附近中古屋價格應為120÷(225%×1.65) =32.3萬,低於此價就可購買。

4.結論:替代與空間衡量最高效用,點線面的全面判斷
 

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