投資講座心得-銀行家尼莫

 

不是給你幾條魚，而是教你釣魚的方法

這次參加尼莫的投資講座，獲益良多，尤其在講述的過程我覺得是"不是給你幾條魚，而是教你釣魚的方法"，這次有聯想到以前看幾本書的觀點不謀而合，比如說關於檢查表(清單革命：不犯錯的祕密武器+投資檢查表：基金經理人的選股秘訣)，長期投資的觀點(莊家優勢：贏家的勝算，從算牌到商場上的決斷智慧)，最後我很早前就有看得因果業力法則(當和尚遇到鑽石、了凡四訓)，很多觀念都串連起來，其講座的摘要心得如下:

 

講座摘要

• 關鍵

• 投資流程

• 找到想法+估值計算+等待交易

• 篩選+焦距+長期投資

• 因果業力法則

• 投資流程

• 資訊取得-->資訊處理判讀-->買賣應用

•  資訊取得

• 多+快+好

• 定期查看報紙、財報、蒐集資訊

• 同好交流-被看見+多分享+厚臉皮

• 資訊判讀

• 建議書(會計學-台大林蕙真教授、財務報表分析-artin Fridson、管理方面-彼得杜拉克和雜誌 、EMBA世界經理文摘)

• 學會估值

• 看得懂公司的商業產業模式+或找人同好交流

• 主要看懂產業的獲利模式及風險很重要，另外找好公司的短期跌價原因和消息

• 資訊優勢(多、快、好)、股價走勢(跌、平、漲)的判斷

• 散戶的重點優勢(找集中少數幾家分析+長期觀察不用預測下季或甚至下個月營+中小間的或冷門公司)

• 買賣應用

• 深入了解1安全邊際2催化劑

• 5隻股+不滿不空+長久抱持的備金或閒置財

• 清單表(每周追蹤投資組合+能力範圍清單+每季追蹤清單+每月未來事項清單+每年捨棄清單)

• 清單可用everynote去整理，包含更新觀點和未來營運、未來估值(1~3年季報及營運)

• 你的價投路

• 大量學習+同好交流+輸出分享

• 30歲存到100萬+學習年化報酬10%技能

• 1起點+2選擇+3門檻+4基本功+5能力圈+6流程+7犯錯檢討+8進化+9交流

• 閱讀分析預測財報能力是估值的關鍵-會計學新論-台大林蕙真教授

• 價值投資是好公司+合理價

• 重點是提升長期報酬率(報酬率=實力+運氣)

• 能力圈(分析公司-求精不求多-深入研究 ，寫下預測(營運狀況、因素影響.....等)

• 掌握10~15家公司的內在價值，挖掘3~4個年化報酬20~30%的操作機會，每次配置2-3成資金

土地開發與投資

另外再想到在建設公司時的土地開發流程，包含1蒐集土地資訊2分析判斷土地價位3談判出價，和尼莫講的投資分析流程很相像，但是土地和股票最大得差異在資訊及交易的不便性，我覺得就是效率。

資訊無效率因為土地不是公開資訊(現在有實價登錄比較好)，不是在網站上就可找到所有的土地，另外交易無效率，因為土地不是隨時都可買，首先地主要有賣的意願，另外價格也不是單一價，他有一個開價，然後你要去談判，不是向股票靠媒合，而且不能買一點點，也不能隨時買隨時賣，你買到便宜的土地然後想賣掉，不一定賣得掉，要有適當的買主，所以是非常沒效率的市場，所以報酬就出現了，因為沒效率，所以有超額報酬的機會。

在講一下平常的分析過程，我們會由各地的仲介，傳真或LINE給我們一個土地(資訊包含坪數、建蔽容積率、區段位置、開價.....)，然後我們就要分析他，分析很多因素重點是估值，估一個合理的土地價位，我會抓出幾個重點1這塊土地可以蓋到多少建坪2這個地點可以賣到多少房價3未來成長性和銷售速度

1一塊地就像一個麵團，可以做越多的麵包出來，麵糰就越有價值

2賣到多少房價，就要看現在的實價價錢，七期的房價和大里房價就不一樣

3未來成長性和銷售速度，我覺得這就像尼莫講的"投資想法"，前面幾個都在估值，但是投資想法的重點就是找到目前土地價錢低落的原因，等待原因消失或是你解決這個原因就能獲利。

 

 例如好的區位未來會漲價，就像新重劃區或是捷運經過處，你要比別人知道要重劃或是捷運會經過提早購買土地，或是本來這塊土地是不能蓋房子的，因為出入問題或是環境污染等，你只要能解決他，這樣就能獲利，這和股票不一樣，因為你可能要介入處理土地的疑難雜症。

所以處理好了，就能釣到美人魚還是美女陪你釣魚?? 

書摘-賺錢也賺幸福

• 摘要

The Millionaire in you 是這本書的原名，台灣之前出過書名叫「錢與閒 10件事 實踐人生、享受財富」，這次出版書名叫「賺錢也要賺幸福」，可以從書名看出來就是除了教你賺錢還有享受人生賺幸福，算是平衡財務和生活的守則，作者是著名財經作家也是財經教授，除了理論還有故事佐證，讀來輕鬆易懂，尤其平衡生活與財務方面是很好的觀念。

• 主動積極投資自己的人生，被動投資你的金錢

我想作者巴勒夫的在書中重要的定律「主動積極投資自己的人生，被動投資你的金錢」，是貫穿整本書的精神，他認為人生要積極規劃並落實平衡，重點並把清醒的時間分配給四種基本活動：1.學習。2.賺錢。3.生活。4.給予。但是賺錢這件事他定義投資活動要被動，因為投資是要花時間和一定的智商，所以大部分的人沒辦法主動投資例如選股去賺到錢，因為你沒時間和那個頭腦，與其如此不如選擇簡單易懂且時間成本低的產品，例如指數化投資就是一個有基本報酬且風險低的投資產品。

• 四大見解

四大見解就是學習、賺錢、生活、回饋等四個活動，每個人分配比例都會不同，積極主動投資自己的人生是指決定自己想要什麼，做個深思熟慮的選擇後再按選擇分配時間。

其中賺錢就是被動投資金錢，建議要投資指數型基金（即ETF），並提出資金分配比例：50%國內股票20%國際股票20%債券10%現金，這樣的方式，並藉由經濟景氣需要在平衡比例。

• 十大選擇

下面重點很多，寫下去會讓人難以專心閱讀，我想就簡單介紹一下，有興趣再去買書細看吧。

1.過自己想過的生活

2.累積人生籌碼 

接受好的教育，但不要去太貴的學校、選對職業、採取行動確保身體健康、選擇生活費用低的地方居住、找個儉樸並同樣嚮往財務自由的人相處、買中等價位的房子、孩子不求多，簡單重要的七個法則，但是要提早進行。

3.節省支出，努力存錢 

存錢的重要性，他認為每筆薪水至少先存下10%，等於先付錢給未來的自己、而且要能接受延遲享受、這個動作要越早越好，因為有錢才能投資才能財務獨立。

4.提高自己的時間價值 

建立自己的價值，學習才能成長，另外現在是個體戶的經濟時代，所以是否可藉由自己能力提升品牌建立，提升工作的價值，而非公司給你的價格。

5.少做一些，做得更好 

很多事都不用全部做到，放棄不需要做的，授權給別人，只專注在最重要的事上就好，也就是80/20法則的應用，另外排定順序很重要，先做重要的事，而非緊急的事，因為緊急而不重要的事，常常是沒做也不會怎樣，或者丟給別人做就可以了。

6.善用意外的事 

7.認清市場勝於擊敗市場 

他認為投資工具就只是用指數基金，放棄擊敗市場的想法，存錢一直投入，三件事講完了，因為簡單所以偉大，但是很多人不甘願做簡單的事，因為妄想自己可以打敗市場，其實我想就像賭徒依樣，很多賭徒，忘不了的是那是贏到錢的快感，而身陷其中，不斷賭博直到傾家盪產，因為那次太爽了，爽到他會到處講到處吹噓，我贏瞭多少錢，但是可以一直複製下去嗎? 很難吧!

8.有周全的保險 

重點是買對保險和事先預防。

買對保險就是買基本的壽險、失能及醫療險，壽險是給家人用的，不是給自己用的，所以要買足額給家人保障即可，失能醫療則是要能保護疾病發生時，那你是否無法承担其所造成的後果，要買那種萬一發生狀況，你與他人依然能受到保障的，最後重點是買到剛好就好，另外不要買投資型保單，那是騙人的鬼東西。

最便宜的保險就是事先預防，所以要做到：不要抽煙、定期運動、喝酒一天最多兩杯、繫上安全帶＆酒後不開車、吃正確的食物＆保持適當體重、充份的休息、定期檢查身查、微笑並時常大笑。

9.傾聽了解市場的人

10.即知即行

• 四大要務

作者在最後一個部份提出的四大要務是當你財務獨立退休後要注意並執行的重點

• 要務1-保持財務獨立自主

‧重點是不要亂花錢小心揮霍並且持續穩健投資

• 要務2∣保持活躍的身心  

‧退休有礙健康，因為根據研究統計資料：如果年齡超過60歲，仍然從事你不喜歡的工作，有50%的機率在7年內死亡；如果年齡超過60歲，離開你不喜歡的工作，沒有以前你喜歡的活動取代，有50%的機率在7年內死亡。

所以阿，如果是做自己不喜歡的事，在60歲後依定會早死，所以老了就要做自己喜歡的事，不然會早早上天堂，要做些可以活躍身心的活動，例如閱讀、運動、社團等。

• 要務3∣享受回饋之樂

‧其實就是捐贈或志工吧，根據研究付出其實會帶來很大的快樂滿足感，另外依據因果報應法則，捐贈或志工都是在種福田，所以也是好心有好報的。

書中講到要找出你關心的慈善目標，並且花時間籌畫捐獻，執行捐贈與了解動機。

• 要務4∣讓人生成為喜樂之旅  

‧其實每天都是特別的日子，人生旅程本身就是喜樂，每天都要做些讓自己開心的事，不用在汲汲營利。

• 結論感想

曾經看過一本書，是臨終關懷診所工作數年的女醫師，她記下垂死的病患的死前心願，有下面5點:

1希望我能過屬於自己的人生

2我希望我不要這麼努力工作

 3我希望我更勇於說出自己的感受

4我希望我能多跟家人、朋友以及重要的人聯絡

5我希望我可以讓自己更開心

有沒有注意到，都和錢沒關係，重點都在讓自己和身旁的人開心，但是仔細想想，當你還未到生命盡頭，你還是要和錢糾纏不清，所以如果可以的話，應該是用簡單有效的方法來財務管理，並讓自己和身旁的人開心，最後書中的重點可以結論如下:

1. 投資自己的人生

2. 投資要力求簡單

3. 規劃後要行動

4. 努力存錢

5. 認清市場，買指數基金

關於雨遮登記及計價的問題

目前雨遮在108年1月1日正式上路不登記也不計價，有前輩在問這個問題，我上網找了資料整理分享一下，有錯誤的地方再跟我說更正一下

• 問題

現在主要是常遇到有的雨遮可以登記可以計價，有的是可登記但不計價，有的是不登記計價，很有趣的一國三制，也常搞得買賣雙方的誤解及不愉快，或許有的是建商或房仲的話術來規避唬爛也有可能。

• 法規
• 2017年1月9日修正發布「地籍測量實施規則273條」

內政部於（106）年1月9日修正發布「地籍測量實施規則」第273條，針對107年1月1日後申請建造執照的建物，僅有「陽臺」得以附屬建物辦理測繪及登記，「屋簷」及「雨遮」則被刪除，無法以附屬建物辦理測繪及登記。

• 100年5月1日生效新版的「預售屋定型化契約應記載及不得記載事項」

內政部將「履約保證機制」及「屋簷雨遮登記不計價」兩項措施，納入預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項，並於100年5月1日起生效

• 適用範圍及時間點

107年1月1日起實施全面雨遮不登記不計價，但是以建造申請時間點判斷

所以全部的判斷都要看建照申請時間點


另外還要判斷是預售屋或是成屋市場，因為預售屋受到「預售屋定型化契約應記載及不得記載事項」的規定，所以100.5.1~107.12.31申請建照的建案在預售屋買賣時則可登記但是不計價。


成屋市場本來就是買賣雙方自由訂約，所以可以登記就可計價，只是如何計價契約載明就可，你覺得一台汽車總價80萬，他輪胎載明要1顆2萬，或是1顆10萬那個比較合理，政府可以管嗎?? 應該是你覺得不合理就不要買 就不要去簽約。


主要房地產在分開計價無成例可循下，主建物、附屬建物，以及公設間價差多少才合理，恐怕需要一段時間才會形成標準，現在中古屋買賣似乎只有車位會另外拿出來討論計價。

• 結論
• 無論屋簷雨遮當初有沒有計價，到了成屋市場以登記為準，只要有登記就會計價，所以如果權狀上有登記雨遮坪數在成屋市場都可計價。
•   預售屋產品則看建照申請時間點，100.5.1~107.12.31申請建照則可登記不計價，108.1.1之後申請建照則是不登記不計價。
• 有趣的是，如果當年買房子是可計價的雨遮，然後過好久以後再去買賣時，就會出現市場上已經習慣雨遮不計價，但是你的權狀上還是有雨遮坪數，但是不能賣所以會有虧錢賣的想法，但是雨遮及屋簷本來就不能當作室內空間使用，不登記只是讓房屋權狀上的面積符合實際使用的面積。
• 對建商而言雨遮及屋簷不得登記入權狀的規定，讓建商又少了一種虛灌坪數的方法，因為他實際所用的建築成本低，而且免計入建築面積計算，但是又可以賣對建商是非常划算的做法。